Có lẽ thuật ngữ Bền Vững trong những năm trở lại đây đã trở thành một từ khóa được nhắc phổ biến trong hầu hết các lĩnh vực kinh doanh, khi mà giờ đây cuộc chiến chống lại biến đổi khí hậu toàn cầu đã không còn là câu chuyện giữa chính phủ các nước, mà thay vào đó là trách nhiệm của toàn cộng động – những con người đang sống trên hành tinh xanh này. Tuy nhiên việc phát triển bất động sản bền vững liệu rằng có chỉ dừng lại ở việc Tái chế, Tái sử dụng, giảm thải tới môi trường, … hay còn đó những phạm trù rộng hơn của sự bền vững mà chưa được khai thác sâu hơn.

Bền vững từ sản phẩm – khi Cung phải đi trước Cầu

InterContinental Hạ Long

Đối với lĩnh vực công nghiệp thì từ lâu các quy định về việc xây dựng môi trường sản xuất bền vững đã được áp dụng tiêu biểu là hệ thống tiêu chuẩn ISO được cập nhật liên tục qua các năm nhằm đảm bảo các nhà máy, xí nghiệp và khu chế xuất đều phải đảm bảo các yêu cầu liên quan tới việc sử lý chất thải, nước thải cũng như các ảnh hưởng khác đến môi trường. Trong khi đó với lĩnh vực bất động sản, một trong những ngành có mức độ thải CO2 từ hoạt động xây dựng thuộc hàng top đầu cho đến nay mới bắt đầu những bước đi đầu tiên trong việc thắt chặt các quy định về tiêu chuẩn xanh cho công trình xây dựng. Với việc chính phủ cam kết với cộng đồng quốc tế về việc cắt giảm phát thải về mức 0 và đưa Việt Nam trở thành quốc gia Net Zero về khí thải Cacbon trong năm 2050 thì chắc chắn việc áp dụng các tiêu chuẩn về xây dựng bền vững sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới hơn nữa.

Một trong những động thái rõ rệt của việc phát triển bất động sản bền vững hiện nay được phần lớn các đơn vị phát triển, các chủ đầu tư hướng tới và chọn lựa áp dụng cho các dự án của mình đó là việc xây dựng dự án theo hệ thống tiêu chuẩn của các chứng nhận quốc tế về công trình bền vững như chứng nhận LEED hoặc EDGE nhằm đặt được các yêu cầu về mức độ tiết kiệm năng lượng, nước, cũng như khả năng tái sử dụng bên trong dự án, góp phần vào việc giảm thiểu lượng phát thải ra ngoài môi trường.

Việc lựa chọn hướng đi này giúp cho các đơn vị phát triển bất động sản dễ dàng hơn trong việc xác định các tiêu chuẩn xây dựng ngay từ ban đầu, tránh tình trạng “loay hoay” tìm cách phát triển bền vững nhưng lại không có lời giải phù hợp. Bên cạnh đó, vì đây là một xu hướng toàn cầu nên nhận được rất nhiều sự ủng hộ của cộng đồng quốc tế cũng như sự hậu thuẩn từ các tổ chức trên thế giới, đặc biệt đối với các tổ chức về tài chính và ngân hàng.

Nếu như việc phát triển công trình xanh (green building) trước giờ vẫn chưa thật sự phổ biến đối với loại hình bất động sản nhà ở (Residential Real Estate) thì tại thị trường tòa nhà văn phòng (Office) đã trở thành một trong những yêu cầu được ưu tiên chọn lựa của các công ty, tập đoàn nước ngoài trong việc lựa chọn địa điểm đặt trụ sở làm việc của mình.

Các tổ chức uy tín như HSBC, Standard Chartered, … ưu tiên chọn lựa các dự án văn phòng được xây dựng theo các tiêu chuẩn xanh và càng ưu tiên đối với các dự án được cấp các chứng nhận bền vững như LEED hoặc EDGE. Không dừng lại ở đó, các tổ chức tài chính, ngân hàng hỗ trợ trực tiếp trong việc cung cấp các gói vay ưu đãi cũng như các định chế tài chính hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển tại Việt Nam trong việc xây dựng và phát triển các dự án đi theo hướng bền vững này.

Tại Việt Nam hiện tại, rất nhiều tổ chức đang tham gia tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của các dự án bền vững thông qua nhiều hoạt động và phương thức khác nhau, tiêu biểu có thể kể đến IFC (International Finance Corporation) thuộc Workd Bank. IFC tiên phong trong việc hỗ trợ, thẩm định và định hướng cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc tìm kiếm hướng đi phù hợp với nguồn lực của doanh nghiệp để có thể xây dựng và phát triển các dự án xanh, không dừng lại ở đó IFC tham gia hỗ trợ thông qua việc kết nối doanh nghiệp với các định chế tài chính, các gói vay ưu đãi từ các ngân hàng quốc tế để giải quyết bài toán nguồn vốn cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu tư ban đầu, khuyến khích các chủ đầu tư mạnh dạn bước đi trong xu hướng toàn cầu này.

Dự án InterContinental Ha Long nhận đánh giá cao về thiết kế khi lấy cảm hứng từ nét đẹp thiên nhiên trên vùng đất di sản Vịnh Hạ Long. Ảnh phối cảnh: BIM Group.

Sự tiên phong của mảng bất động sản văn phòng, thì ngày càng có nhiều hơn những chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu áp dụng mô hình phát triển bền vững vào trong các dự án bất động sản nhà ở và xa hơn là bất động sản nghỉ dưỡng với các khu nghỉ dưỡng của mình.

Tiêu biểu có thể kể đến như BIM Group khi cả 2 dự án mà tập đoàn đang triển khai tại Việt Nam với 2 thương hiệu quốc tế là Intercontinental Ha Long và Park Hyatt Phú Quốc vừa qua đều được cấp chứng nhận EDGE dành cho công trình xanh. Hoặc một đơn vị phát triển khác trong lĩnh vực nhà ở là Phú Mỹ Hưng cũng nhận được gói tài trợ vay của ngân hàng quốc tế HSBC cho các dự án của mình, khi mà các công trình của chủ đầu tư này thỏa các tiêu chí xanh dành cho các dự án bất động sản nhà ở.

Trái ngược với quy luật Cung – Cầu thông thường, thì đối với lĩnh vực này thì việc Cầu xuất hiện sẽ phụ thuộc rất nhiều vào bao nhiêu nguồn Cung mới xuất hiện trên thị trường. Vì khác với các lĩnh vực sản xuất, thương mại hay dịch vụ thì tính bền vững của một sản phẩm bất động sản thường khá khó tiếp cận đối với khách hàng, hay nói chính xác hơn là người mua sản phẩm, vậy nên việc Cầu tạo nên Cung hoặc làm tăng Cung trong thị trường bất động sản bền Vững là điều khó có thể xảy ra, vì những tiêu chí ưu tiên của nhà đầu tư Việt Nam cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có nhiều sự quan tâm tới yếu tố này.

Ai là người hưởng lợi từ các dự án phát triển bền vững ?

Phần lớn lý do của việc tại sao khách hàng lại ít quan tâm tới tính bền vững của một công trình, một dự án vì phần nhiều những tác động tích cực chưa thể chạm tới những nhu cầu thiết yếu nhất của một người tìm mua bất động sản. Hay nói cách khác, bền vững không được coi là một “key selling points” (điểm mấu chốt) trong công tác tiếp thị và bán hàng của các dự án đến khách hàng. Vậy câu hỏi đặt ra, nếu như không thể mang lại lợi ích cho công tác bán hàng (điều mà phần lớn các chủ đầu tư và đơn vị phát triển sẽ ưu tiên hàng đầu trong giai đoạn tiền phát triển dự án) thì điều gì sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư chọn hướng đi này.

Trước nhất phải khẳng định người hưởng lợi đầu tiên trong việc phát triển một dự án bất động sản bền vững không ai khác chính là các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển dự án. Việc vận hành một dự án đòi hỏi rất nhiều chi phí cố định hàng kì như điện, nước, khí lạnh, hệ thống xử lý nước thải, rác thải,… và đối với các nhà hoạch định tài chính thì việc kiểm soát tốt và giảm thiểu những chi phí này được coi là một áp lực khổng lồ trong việc đảm bảo khả năng sinh lời của dự án đó. Tuy nhiên với việc áp dụng các tiêu chuẩn bền vững ngay từ đầu, ví như công đoạn thiết kế và thi công dự án, việc chọn lựa phương thức thiết kế tối ưu được ánh sáng tự nhiên, hoặc khả năng thông gió giúp giảm tải áp lực cho hệ thống chiếu sáng và điều hòa của một tòa nhà hoặc toàn dự án, trực tiếp giảm mức tiêu thụ điện năng của toàn dự án.

Park Hyatt Phú Quốc

Hoặc việc chọn lựa hệ thống trang thiết bị vệ sinh với khả năng tiết kiệm nước thông qua việc kiểm soát lưu lượng dòng chảy của hệ thống vòi cũng góp phần không nhỏ trong việc tiết kiệm nước của dự án. Chưa kể việc đầu tư hệ thống lọc nước có khả năng tái sử dụng nguồn nước thải để dùng cho các hoạt động tưới mát cho các mảng xanh trong dự án cũng là cách tối ưu trong việc sử dụng nguồn nước hiệu quả bên trong dự án. Và chắc chắn không thể không nhắc đến năng lượng sạch, việc áp dụng các nguồn năng lượng tự nhiên như năng lượng mặt trời giúp cho các dự án giảm thiểu rất nhiều khoản chi phí tiền điện mỗi tháng. Vậy nên mới thấy được, việc phát triển bền vững không chỉ là mang lại môi trường sanh, sạch và lành mạnh cho người sử dụng, nhưng lại trực tiếp mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư và những đơn vị phát triển sản phẩm.

Trong dài hạn, đối với các dự án đạt chứng nhận quốc tế về công trình bền vững sẽ giúp ích rất nhiều cho các chủ đầu tư trong tiến trình thoái vốn của mình tại dự án, khi mà các quỹ đầu tư nước ngoài sẽ luôn ưu tiên chọn mua các dự án được cấp chứng nhận quốc tế về bền vững nhằm đáp ứng các yêu cầu đầu tư của các quỹ này, vậy nên giá trị của một công trình bền vững không chỉ dừng lại ở giai đoạn khai thác vận hành mà xa hơn còn là cả việc chuyển nhượng lại dự án cho một bên thứ 3 mới tiếp quản. Cuối cùng, một trong những lợi ích kinh tế rõ rệt khác có thể kể đến của việc phát triển bất động sản bền vững đó chính là việc các chủ đầu tư có thể tiếp cận các nguồn vốn quốc tế tài trợ cho các công trình xanh với lãi suất ưu đãi, qua đó giúp tối ưu hóa nguồn vốn của doanh nghiệp và gia tăng hiệu quả đầu tư dự án, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vốn nội địa đang gặp khó khăn khi bị thắt chặt tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Người hưởng lợi tiếp theo chắc chắn sẽ là những người mua sản phẩm, những khách hàng mục tiêu của dự án. Các dự án bất động sản bền vững trên thế giới đặc biệt là các dự án khu nghỉ dưỡng nhận được sự ưu ái từ cộng đồng khách du lịch quốc tế, khi trong một công bố gần đây của tập đoàn Marriott International – tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới của Hoa Kỳ cho thấy rằng ngày nay, khách hàng sẵn sàng chi nhiều tiền hơn cho một việc nghỉ dưỡng tại một khu resort mà họ biết rằng được phát triển theo phương thức bền vững, ít gây ra những tác động tiêu cực tới môi trường bên ngoài.

Việc này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với đối tượng khách hàng là người đầu tư khi những tài sản mang tính bền vững sẽ có khả năng khai thác tốt hơn, hiệu quả hơn và mức độ hao mòn sẽ thấp hơn trong dài hạn cũng như việc bán lại tài sản đó trong tình trạng được bảo dưỡng tốt cũng sẽ mang lại khoản lời cao hơn so với các dự án thông thường. Không dừng lại ở đó, người sử dụng và sinh sống trong các khu dự án được phát triển bền vững ngày nay cũng được hưởng lợi trực tiếp từ phương thức phát triển này, khi mà chi phí điện, nước sinh hoạt cũng sẽ được giảm thiểu một cách rõ rệt nếu như dự án áp dụng hiệu quả các cách làm trên.

Ngoài ra đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thì đó còn là một yếu tố tạo ra điểm khác biệt nhằm thu hút khách hàng ví như các dự án áp dụng mô hình trồng rau organic ngay tại dự án giúp tận dụng nguồn nước, gia tăng mảng xanh, tiết kiệm chi phí thực phẩm đầu vào và mang tới cho khách hàng một trải nghiệm thú vị tại dự án. Tiêu biểu cho cách làm này có thể kể đến tập đoàn Banyan Tree rất nổi tiếng trong việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng cao cấp gắn liền với việc bảo tồn và cải tạo thiên nhiên địa phương.

Khó khăn hiện hữu và những triển vọng trong tương lai

Với những lợi ích to lớn có thể nhận thấy được, nhưng việc áp dụng vào thực tế lại không hề đơn giản. Điều này không dừng lại bởi những khó khăn về tài chính hoặc cách thức triển khai nhưng lại chính ở tư duy của những nhà phát triển bất động sản. Như đã nói phía trên, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đặc biệt là bất động sản nhà ở thì một trong những ưu tiên hàng đầu đó là việc triển khai bán hàng thành công dự án sẽ giúp cho các chủ đầu tư chủ động được nguồn vốn để phát triển dự án, vậy nên thay vì tập trung cho việc phát triển các yếu tố bền vững (thường đi kèm với các khoản chi phí phát sinh trong giai đoạn tiền phát triển dự án để đáp ứng được các yêu cầu về thiết kế cũng như xây dựng,…) thì việc tập trung vào các yếu tốt khác có tính hấp dẫn hơn với thị hiếu khách hàng như thiết kế độc đáo, khả năng sinh lời hoặc danh tiếng của đơn vị vận hành vẫn còn được ưu tiên hơn rất nhiều.

Và điều này cũng là khó khăn tương tự trong việc nâng cao nhận thức của thị trường trong việc hiểu đúng và đầy đủ các giá trị của một dự án bất động sản bền vững có thể mang lại, khiến cho câu chuyện Cung – Cầu không khác gì nghịch lý Con Gà và Quả Trứng, dẫn đến những thử thách không hề nhỏ trong việc tiến tới mô hình phát triển bền vững cho bất động sản tại Việt Nam.

Nhưng xu hướng phát triển là điều tất yếu và tất cả chỉ cần thời gian để có thể chứng minh được hiệu quả và giá trị của mình. Với những cam kết mạnh mẽ của chính phủ, cũng như những cơ chế pháp lý trong việc gia tăng yếu tố bền vững đối với các dự án bất động sản trong tương lai sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hơn nguồn Cung trong thị trường, để từ đó tác động mạnh hơn trong việc tạo ra Cầu. Và có lẽ bên cạnh làn sóng đổ bộ của các thương hiệu vận hành khách sạn hàng đầu thế giới vào các dự án resort nghỉ dưỡng, thì bất động sản nghỉ dưỡng có thể coi là đầu tàu trong sự phát triển này, khi mà giờ đây những người làm sản phẩm trong cuộc chơi lớn với những đối tác quốc tế sẽ quen dần với khái niệm bền vững được đặt ra nhiều hơn với các sản phẩm của mình, và đó sẽ là hi vọng về một thị trường bất động sản xanh hơn trong tương lai của Việt Nam.

—

Future Of Luxury là chuỗi bài viết, podcast và sự kiện diễn ra xuyên suốt 2023 về các xu hướng và dự đoán kinh doanh xa xỉ tại Việt Nam. Cùng với đó, ấn phẩm Business of Luxury – ấn phẩm thường niên dài kỳ dành cho Những nhà lãnh đạo tài ba của LUXUO Media Vietnam cũng vừa được ra mắt để đồng hành cùng dự án, mời bạn đón đọc.

Bài: Nguyễn Lê Quốc Nhân